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以案释法|购买小产权房引发纠纷,合同是否有效?利息损失怎么计算?

2018-10-15 来 源:网络整理 点击: 移动版


“小产权房”是指在农村集体土地上建造的房屋。按照国家有关规定,小产权房不得确权发证,不受法律保护。柳州市民邹玉娇出资近120万元向某村委会购买了2套小产权房及1个车位,但村委会超过约定时间2年后仍未交房。邹玉娇起诉要求村委会退款并赔偿利息损失。该案经柳州市两级法院审理,日前有了最终结果。

划重点↓

小产权房是不受法律保护的!

小产权房难交付,购房者诉求退款


柳州市城中区某村委会决定在村集体所有的土地上建房并对外出售。因售价远低于周边商品房,除了不少本村村民有意购买外,一些市民也纷纷来打听,市民邹玉娇就是其中之一。

多次咨询后,邹玉娇得知该项目用地的使用权为村集体所有,但她还是决定买房,并于2013年4月交了购房定金。2013年10月30日,邹玉姣与村委会签订了2份《房屋使用权买卖合同》,购买2套房子。


合同约定,村委会应在2014年12月30日前交房,逾期超过30日的,邹玉姣有权解除合同。解除合同的,村委会应当自解除合同通知到达之日起30日内退还邹玉姣全部已付款,并按已付款的3%支付违约金。


至2014年1月4日,邹玉娇陆续向村委会支付了购房定金、购房款共计106.46万元。2014年5月,邹玉姣又向村委会支付管道燃气费、水电费等3500元。


约定的交房期限届满,村委会未能按约定交房,但邹玉娇并未急于催要房子。不仅如此,在得知有地下车位出售的消息后,她又出资12万元买了1个车位。


随着时间的推移,交房的日子遥遥无期,邹玉娇开始担心起来。她不断向村委会催问,得到的答复都是“再等等”。


这一等,两年就过去了,邹玉娇还是没有拿到房子。邹玉姣决定终止履行合约,要求村委会退还所有费用并支付违约金。但村委会拒绝退款。


2017年下半年,邹玉娇一纸诉状将村委会告上柳州市鱼峰区人民法院,请求法院判决她与村委会签订的2份《房屋使用权买卖合同》及《车位使用权转让协议》无效,村委会退还118.81万元并赔偿利息损失。


合同无效退全款,卖房者应付利息


邹玉娇认为,村委会出售的房产的土地使用权归村集体所有,而她并非该村村民,无权购买房子。根据法律规定,双方签订的《房屋使用权买卖合同》《车位使用权转让协议》是无效的。合同无效,村委会就应当返回她已支付的款项,并赔偿利息损失。

村委会对邹玉娇关于合同无效的主张无异议,但认为自己并无过错,而邹玉娇明知无权购买涉案房产仍主动要求购买,应自行承担由此造成的损失。


鱼峰区法院审理后认为,根据法律规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。涉案房屋、车位所在土地为集体土地,使用权为村集体所有,而邹玉姣非该村村民,故邹玉姣与村委会签订的《房屋使用权买卖合同》及《车位使用权转让协议》依法无效。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。因此,村委会应返还邹玉姣购房定金、购房款、车位款等共计118.81万元。


法院指出,邹玉娇和村委会明知涉案房屋、车位不允许转让,仍签订转让合同,均存在过错,应各自承担自己的损失。合同约定村委会应在2014年12月30日前将房屋交付邹玉娇,但村委会未按约定交房,也未退还款项,其仍占用该资金的行为给邹玉娇造成了一定利息损失,邹玉姣主张由村委会赔偿利息损失,合法有据。经计算,邹玉娇的利息损失为14.55万元。


鱼峰区法院一审判决邹玉娇与村委会签订的3份合同无效;村委会返还邹玉姣118.81万元,支付至2017年11月15日的利息14.55万元,并以118.81万元为基数,按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2017年11月16日起支付至清偿债务时止的利息。


双方依法均有错,利息损失平均担


一审宣判后,村委会认为其无需向邹玉娇赔偿利息损失,一审法院适用法律错误,于是向柳州市中级人民法院上诉,请求中院撤销一审判令其支付邹玉娇利息14.55万元的判决。


庭审时,村委会提出,邹玉姣在一审时提交了退房退款申请书以证明她曾向村委会主张要求退款,但一审法院在未对该证据予以质证的情况下直接采信其证明力,违反了法律规定。村委会申请对该证据予以质证。

中院经分析,认为该退房退款申请书未加盖村委会公章,不符合证据要件形式,不能证实村委会收到了邹玉姣的退房退款申请,故对该证据不予采信。


中院审理后认为,村委会与邹玉姣明知涉案房屋及车位所在土地为农村集体所有,邹玉姣不具备获得该土地使用权的身份条件,仍签订《房屋使用权买卖合同》及《车位使用权转让协议》,对于合同无效的后果,双方均存在过错,对由此造成的损失应各承担一半责任。合同无效,村委会收取邹玉姣支付的费用后,应在收款之日予以返还,但其一直未返还,故应从邹玉娇付款之日起支付相应利息。


中院指出,邹玉姣截至2017年11月15日的利息损失为14.55万元,该利息损失由双方各承担一半,即村委会承担7.27万余元;2017年11月16日至村委会支付完全部款项的利息损失,仍应由双方各承担一半。


柳州市中院终审维持一审法院关于3份合同无效及村委会返还邹玉姣118.81万元的判决,改判村委会支付邹玉娇利息损失7.27万余元及2017年11月16日至清偿债务之日的50%利息损失(以118.81万元为基数,按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算)。


(文中人名为化名)


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