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中国2亿租房人正在被逼直面这“噩梦”

2020-11-22 来 源:网络整理 点击: 移动版



房东清晨六点到门口敲锣、要求住户搬走;双方前后反复换锁,一天之内折腾四五趟。

有人下班回家后发现行李被胡乱清出、堆在客厅;有的房东损失几万租金后想收回房子,一进门住户就摆出了“以死相逼”的架势。

这些情景不再是民生节目中的个别案例,随着蛋壳公寓“爆雷”,它们开始困扰成千上万的房主与租客


而相比于蛋壳公寓一家的经营不善,更让人们担心受怕的是,它暴露出的乱象——

当下的租房市场,就像一场命数叵测的赌局。

无论是房东直租、传统中介还是长租平台,所有模式都存在着住客们难以预防的风险。

大家能做的,似乎只有“听天由命”,祈祷遇上一个好人,祈祷签约的平台别倒。


01

选了正规大平台,

怎么还是被坑?


蛋壳公寓的一夜“爆雷”,让全国的租房人都慌了起来。


南京蛋壳公寓已被报道“人去楼空”,北京的蛋壳公寓总部数百人聚集,上海、杭州的租户在网络上声讨维权,成都的蛋壳已断水断电数天。深圳住建局已发布紧急通知“防止长租公寓跑路”。



人人都说,这像是几年前ofo作为共享单车界的老大轰然倒地时的情景。


可问题是,小黄车不能用、几百元押金不能退,还不至于彻底影响人们的生活。


蛋壳掀起的,则可能是牵扯数十万人“无房可住、无钱可退”的难题,2019蛋壳经营的公寓数量已达43.83万个。


一波未平一波又起,自如平台又被曝出了房东解约、住户被迫搬离的风波。


几家国内长租公寓龙头品牌的集中“爆雷”,把近两年的租房平台乱象骤然推向了高峰。



截至今年,“爆雷”、跑路、破产的租房平台已达数十家,友客、巢客、上海岚越、鼎家乐伽……


仅去年7月这一个月内,就有6家公寓机构出现重大问题,原因清一色的都是“资金链断裂”。



此前,这些小体量公寓机构跑路时,大家还抱有侥幸心理,“小公司不靠谱”背锅,给租房新手的建议还是“尽量选择大公司、可靠品牌”。


等到蛋壳被央视报道出现“现金流危机”时,无数人都傻了眼。


毕竟今年1月,蛋壳公寓还在纽约证券交易所正式挂牌上市,成为2020年登陆纽交所的中国第一股,风风光光。


谁也没有想到,下一个陷入危机的会是一只“领头羊”。



虽然蛋壳公寓已在官方账号上承诺,“没有破产、不会跑路”。


但不少被赶出房门的住户、收不到租金的房东却对此灰心丧气。


在他们看来,现实问题被真正解决之前,谁也不知道这句承诺究竟是出于现状仍可挽回,还是出于大体量平台一旦破产或跑路,引发的后果实在难以想象。



这样的现状,似乎把所有租房人逼回了五六年前。


平台啊中介啊不可信了,只剩下房东直租这一条老道路。


可说来无奈的是,蛋壳这类长租平台,当初本就是为了解决黑中介、黑房东的冲突矛盾而出现的。


2018年,深圳警方曾打掉一个黑房东黑中介恶势力团伙,他们强迫租客交易,通过欺瞒、刁难、威胁等手段骗取房租或押金。



更普遍一些的情况,是中介利用虚假房源骗中介费、房东签约后无理提价、退房时提出过分要求克扣押金、暴力威胁等等。


2006年,@京华时报还曾报道过一群租客联合起来、在网上公布“黑房东名单”来泄愤的新闻。


人们对这些现象愤怒不已,希望出现合法合规的大平台,来约束契约精神的执行。


蛋壳们应运而生,也的确规避了房东住户直接冲突的原始问题。


结果,却创造了新的租房界雪崩。



是走平台签合同,还是重拾与房东的人性battle。


对中国的2亿租房人来说,这是个问题。


02

中国租房平台乱象里

没有安全岛


租房平台整体风雨飘摇的境况,让只求一个安身之地的年轻人操碎了心。


“长租公寓平台们不是已经爆雷,就是在爆雷的路上”,这句网友无奈的调侃,倒是部分蒙对了答案。


想象中,交房租的方式是住户一手交钱,房东一手收钱。


蛋壳们推行的,却是住户先交长期房租,再慢慢地给房东发钱。


举例而言,一月份时,你直接交满全年房租12万,但蛋壳们在一月只会给房东1万。


剩下的11万,先攥在平台的手里,用来投资。


一个人交的房租很少,但在几十万人的规模下,平台手里其实存下了巨额的现金池。



但大家都知道,投资是个风险活。


一旦失败,平台没钱给房东发房租,房东自然想解约


相对来说,一般越大、越成熟的公司投资团队越好、水平越高。而这也是长租平台大多因“资金链断裂”倒台,且小平台更容易垮的原因之一。


简化点来看,逻辑其实和普通人炒股是类似的。


此时,相比于消费者或顾客,住户更像是金融杠杆中的融资工具人。


如果用专业术语来概括,那就是实体产业过度金融化。



这样的运转模式里,最重要的就是资金得不停地流动,不断地有住户新交的租金涌入,才能平衡投资、扩张花掉的成本。


于是,租金贷的模式开始流行。


要知道,租房群体里刚开始打拼的年轻人居多,一般没什么存款,也很难承担一口气付一季、半年乃至一年的房租。


租房平台通过一些优惠策略,比如减免服务费、降低租费的方式,吸引住户进行“租金贷”,一次性交清。


例如蛋壳的招股书数据显示,旗下租金贷的收入占了总收入的近80%。



这时,问题来了。


在贷款+资金流模式下,就像是你从银行借钱、租房平台拿走去投资。


以此换来住房的允诺,但这份允诺有概率随着平台的投资失败而破裂。


房子可能没得住了,从银行借的钱得还。



上文中为了方便理解,笼统地用“投资”来描绘了现金流的模式。


大部分投资,花在了扩张上。


平台们必须通过不断地扩张、在不同的城市抢占租房市场,才有可能获得足够多的资金来运转。


为了竞争,绝大多数公司都选取了提高收房价格、降低房租价格的方法,给房东更多钱,让住户少交钱。


当竞争愈演愈烈,中国长租平台就出现了乍一看很奇幻的一幕——房东手里的钱,比住户交的钱竟然更多。


例如住户们每月一共只交6000元,房东却能从平台那得到8000元。


多出的2000元,靠平台用手里的租金投资去挣,风险大大增加。


这样的模式下,根本没有完美的“安全岛”。



小平台直接拿着住户预支的租金跑路,这是最早“爆雷”的那批。


像蛋壳自如这样的正规大厂底子厚、还有周转余地,但也十分依赖现金流的不断运转。


突如其来的疫情、顿时停滞的租房产业、被迫断流的现金池,啪的一声,很快啊,给它们来了一次重击。


@中国经济周刊在对自如房东进行采访时发现,不少房东接到了“自愿”降低房租,要么提前解约退租的“二选一”通知,理由是“受疫情影响巨大,希望房东与自如共渡难关”。


房东如果选择了后者,住客们只能被清退,房东还得支付一笔不菲的装修折损费;而如果选择了前者,有房东发现住客的租金并未减少。


自如官网界面,最近的房东解约风波让不少业主抱怨“省心出租不省心”


即便没有疫情,长租平台的风险依旧不低。


总体来说,蛋壳似乎想走的是先快速扩张、上市后等待融资套现弥补前期的亏空,等到垄断市场之后再提价盈利的路线。


这是几乎是当下最普遍、最快速崛起的模式,滴滴、拼多多、美团……一批互联网大厂都靠着它起家。


问题是,纯互联网企业,就算投资失败、垮台,对大多数人的实际生活造不成巨大影响。一家电商倒了,去另一家买便是。


可租房这样的实体产业,平台的一次战略失败,可能造成几万人“无房可住”。


也因此,在蛋壳疑似出现现金流危机后,多个城市的相关部门进行了反应。


譬如北京市相关部门曾邀约蛋壳与其他长租公寓品牌洽谈合作收购,但至今未有下文。



03

最后的倒霉蛋

还是你和我


此前,个别无良平台拿着租金跑路,又或是小平台运营不善而破产,还让大多数人怀着幸存者的幻想,“陨石没砸到我的头上”。


蛋壳这种“领头羊”式长租平台的爆雷,则让几十万人无差别地陷入了随时无家可归的恐慌——


谁也不知道,自己租住的平台会不会突然出问题。


更值得关注的是,这次的风波把长租公寓,这项曾被视为租房现代化创新的行业,所背负的风险暴露在了大众面前。


与此同时,租房行业里,租客们的弱势地位一览无遗。


租房时,大家以为自己是消费者、是顾客,一纸合约签订,就能受到契约精神与法律条规的保护


但在实际情况中,住客很容易就变成了被攫取的对象。



一个月前,@人民周刊曾报道一位长租平台受骗女生的境况:


孤零零地站在一片狼藉的出租屋里,被身材高大的男人女人团团包围,她身后是被扔得七零八落的个人物品。“明明是自己已经签完合同付完钱的房子,现在却好像是自己赖着不走”。


当她向房东出示《住房租赁条例(征求意见稿)》中“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房”的截图


得来的回应是“我不管,赶紧给我搬”。


类似情况不在少数,蛋壳公寓此次的风波中,不少租客只能硬着头皮与前来收房的房东硬刚。


via@信用集


但同时房东们也委屈,租金没拿着,住客们也不能苛求房东做慈善。


发现没有,虽然是租房平台出现问题、损害利益,但到最后却变成了房东与房客之间的尖锐冲突。


现代契约精神全部完蛋,人们被迫重新回归利益丛林的对抗。


via@信用集


当然,所有人都有权利拿起法律武器,维护自身的合法利益。


这也是无数住客在遭遇平台爆雷后,唯一的手段。


此时,维权成本,成了横亘在所有人面前的大难关。


光是房东有没有权利赶住客,就涉及到合同类型的区别,如果签的是转租模式的合同,房东有权驱赶;如果签的是委托代理模式的合同,房东则无权驱赶。


有人试图到租房公司总部讨要说法,却很可能遇到南京蛋壳公寓被报道的“人去楼空”。


据媒体@市界报道,自如内部成立了专门的解约部门,让员工“苦练”与业主、租客谈解约的话术。


读者@董*青也向我们留言爆料,她找中介退押金时对方不回复,朋友圈里却天天发应酬与打点滴的照片。


而先后对接的同一家公司的几个工作人员,隔三差五都会在朋友圈这样做。这让她怀疑中介们是不是共享了一堆应酬、生病的照片与文案。



有人试图从法律途径,对租房平台进行起诉,但却无法支撑时间成本与精力成本。


更为常见的解决方案,是房东与住客之间协商。


譬如读者@Lluvia***告诉我们,交了一年的房租后、她住到第四个月时遇上了平台跑路。


报警后的协调结果,是双方各退一步,自己少住三个月、期间房东不得上门骚扰。


这样的结果想必大多数人都不会满意,但却毫无办法,最后变成了房东、住户两方“受害者”之间的彼此让步。



租房的问题不只出在长租平台上,房东直租、传统中介同样踩雷。


共青团北京市委、市政协社法委曾经联合发布过一份调研5000名青年住房现状的报告,结果显示,在租房过程中,没有遇到过权益受损问题的人,只有26.31%。


有33.3%的人,曾被房东临时清退;

有41.3%的人,遇到过租金不按合同随意上涨的情况;

有43.8%的人,遭遇过黑中介。


而租房的动荡无论大小,对当事人来说都是足以令人情绪崩溃的外界压力。



当这样的风波激起波澜,或许不该只留下“租房前擦亮眼睛”的先知式唏嘘。


中国的租房市场亟待更为规范化、秩序化的监管,互联网金融的浪潮下,租房上叠加金融杠杆的风险也需要更为可控的管理。


愿租房人们,夜里能做个好梦。



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